110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

澳门土地资源短缺，地价好比金价，在地价升得没日没夜的同时，澳门却有超过40万平方米的「金矿」被荒废，可谓「有金唔识执」。全澳110幢工厦，佔地约40万平方米，如计算厂房面积则达130万平方米，但在80年代末本澳轻工业式微，工厦使用率日渐下降，空置单位渐增，近年有艺术团体、初创企业等单位进驻工厦，却因为工厦用途限制、消防条例等令有心人退场。

澳门政府曾在2011年推出活化工厦的计划，但在2014年4月叫停，期间仅有两幢工厦获批及成功活化。

澳门工厦普遍有一定楼龄，80年代起澳门轻工业发展蓬勃，製衣、玩具等代工厂成为主流产业，曾一度支撑澳门的经济，但到90年代初，随着内地改革开放，人资、土地成本低廉，吸引原本在澳设厂的商人北上发展，逐渐撤离澳门。加上新产业陆续取代工业在澳门的经济地位，旧企业渐渐从工厦退场，经济快速的发展，换来一个个空置的工厦单位未能充分利用，在地价每年上涨的澳门而言，无疑是一块未开发的宝地。

但在2000年后， 工厦空间的价值再次被发掘，得到有效利用。由于租金低廉，吸引不少初创企业、艺文团体欢迎，诸如剧团、Livehouse，甚至如室内足球场、儿童游乐场等。但好景不常，因为工厦的原用途是为高风险产业所制订，因此受较严格的消防条例规管，常有大型货物上落、货车出入等，而且使用条件亦受限制，零售等商业行为一概不在工厦的用途内，在执法部门秉公办理底下，上述的团体企业亦相继退场，在两年时间内，人去楼空，原本在工厦内大受艺文界欢迎的「黑盒剧场」亦几乎绝迹。据了解，现时只有两个剧团仍以工厦为「基地」，而在工厦内演出亦因为售票问题较以往大大减少。

工厦让演出充满可能性，友人创作（艺术）剧团至今成立8年，当年因为租金关係未有以工厦作为基地，如果需要排练则会租用戏剧农庄位于工厦的场地。友人创作的艺术总监黄天恩指，近年明显见到原本驻场工厦的剧团离场，原本在工厦内演出的「黑盒剧场」因为票价较低，而且表演者与观众距离较近，一直广受艺文界及剧场界人士欢迎，但近年因为工厦用途及安全性备受政府关注，不少剧团亦因为不符合工厦的防火安全条件而「流离失所」，如果有表演时大家都会租用戏剧农庄的场地，但「僧多粥少」，空间资源明显无法满足多个剧团的需求。

黄天恩直言「回归之后我哋好似多咗演出空间，有文化中心，甚至有在赌场内的舞台，但其实工厦空间的消失，是将表演的可能性扼杀。可能有较小型的演出可以与观众近距离接触，甚至在茶楼、升降机内，有各种的可能性。」黄天恩又指，工厦对全世界剧团而言都十分重要，因为它既是排练场地，又是表演空间，在艺术多元性佔很重要的一部分。

他表示，政府虽然多次限制工业大厦的用途，但其实一直都没有人清楚划明界线，「大家都摸紧条线」，政府部门间协调不足，造成工厦使用者无所适从。

在美副将大马路一工厦的「现场音乐协会」（LMA）几乎是澳门所有独立乐队必到的「圣地」，在工厦中紥根十年，由大场搬细场，坚持为澳门独立音乐提供一个发育、演出的空间。

LMA约五十平方米的空间，是舞台连观众席的大小，虽然并非「係人都识」，但提到在澳门要睇独立、非主流音乐的演出，大家都一定会提起LMA。现场音乐协会理事长郑志达身兼多职，既是乐团主唱，又是场地负责人。

郑志达对政府对工厦用途的限制感到无奈，「工厦限制商业行为，但係唔係一场演出收一百蚊一张飞就叫商业? 我觉得连政府自己都未界定到」，他不解为何商业演出可以收钱，但文艺演出一收钱就算商业?「 艺文团体都要有钱先可以营运」，他反问政府，既然不可以在工厦演出，那澳门还有其他场地吗？

澳门在2011年曾推行工厦活化计划，但透过计划成功活化的工厦只有两幢。造成活化工厦进度滞后的原因，在于活化条件荷刻，由于重建需要建筑物业权百分百的统一，但碍于大多数工厦业权分散，导致难以达成共识。

不过，近年有集团式企业自资活化工厦，将多幢工厦翻新，重新间隔，并以「文创」作招倈，意图吸引艺文单位、创业人士进驻。但记者亲身前往一幢位于黑沙环经活化的工厦时，在地下一层列出的进驻却大多是工程公司，往上走上几层，虽然灯光较旧式工厦充足，而装潢及消防设备均明显经过整修替换，但大多数商户均没有营业，不似预期的充满「文创气息」。

记者曾向租务部了解，虽然工厦整体经重新装潢，但其用途并没有更改，因此在工厦的消防条例限制下，大厦内的租户仍然不能进行零售或其他商业活动，但如果只是作「交收地点」则无问题。记者亦向其中一名打算用作零售的租户了解，知道不能进行商业活动，亦没有申请经营准照的打算，即作用与旧式工厦无异，只是因为工厦活化后较为簇新，较易吸引客人。记者曾多次向该集团了解活化项目及成效，惟截稿前仍未得到回覆。

成功活化案例甚罕见

不过，亦有工厦活化后成功被有效使用的案例，位于罗神父街的时代工业大厦在数年前完成重整工程，现时较低楼层多为商铺，较高楼层则是健身室、舞蹈等教室，有租户称可以作商业登记，与旧式工厦相差颇大。

黄小姐在上述工厦经营童装生意约一年，近300尺的单位只索租5,000元。虽然同样人流较少，但胜在楼上楼下均有活跃的商户或团体。「因为上面几层有剑击、小童芭蕾舞及健身室等，只要在升降机内贴传单，都会吸引到客人」，黄小姐曾经在地铺经营其他生意，但都因无力承担高昂租金而无奈结业。黄小姐又指，自己现时经营的童装店可以申请牌照，「虽然名称係叫工业大厦，但完全不觉得是工厦。」问到生意好的话会否再回到地铺，黄小姐则斩钉截铁拒絶，认为工厦单位才是小企业的惟一出路。

其后记者再到两幢分别位于骑士马路及关闸马路的已活化工厦了解，两幢工厦相连，虽然大厦外墙仍是旧式工厦的模样，不过门口却与一般商场、商厦无异，其中一幢更贴满招租海报，门口数间饮品、小食外卖店，大厦内则是各类型零售店，虽然仍有空置单位，但不少商户已在营业。记者向该工厦租务部查询，职员表示商场仍然是工厦，但她向记者称已经「查则」，场内可以作零售用。

但据了解，职员口中的「查则可作零售用」并不存在，只不过因为一般零售牌照毋须政府部门派员上门视察，同时可作商业登记，所以会有工厦内可作零售的误导成分。

大律师赵崇明表示，根据澳门现行分层物业用途的法例，工厦的用途只可以作工业用，因此，工业以外的用途均属违法。至于为何有零售户可以在工厦内成功申请商业登记，赵崇明则指，由于负责商业登记的部门与工务局缺乏协调，所以才会导致工厦单位仍能申请商业登记。

工程师学会会长胡祖杰指，澳门如果需要活化工厦，修订法例是必经之路，由于澳门现时法律滞后，他形容2011年政府推行活化工厦计划成效未如理想的原因是「当时政府推动的决心与法例未能配合」。而工厦的活化又非只有重建一路，胡祖杰指，有部分未能达成业权统一的工厦，是否可从内部硬件着手，例如修护内部间隔、装潢，重新更换破旧的防火设备，从而放宽使用範围或防火要求；或是修改原本土地用途，经活化后的建筑物可以作商业或住宅用，相信业权人持有物业目标都是有所收益，以此作诱因，相信业权不会是大问题。

胡祖杰又指，据现时部分已活化的工厦，有成功改变用途为住宅用途，又有将文创纳用工业一环，发展成文创的元区，都是成功的例子，但能成功的主因还是业权单一，认为政府如果想有效活化一百多幢工厦，修改法定业权比例是必然的考虑。

其实工厦现存的消防条例是防止工业的高风险意外，但现行已有工厦全面活化后再无工业单位，虽然物业登记仍是工业，但实际上已不适用于工厦的消防条例，但政府却依然无动于衷，让活化一直滞后。

反观香港，早在2010年已推行工厦活化，透过旧工厦重建或整幢改装来活化工厦外，也曾透过不同的方式处理旧式工厦用途问题，例如支援业主和推出新例，准许楼龄15年或以上工厦，业主可免补地价将整幢工厦改装作非工业用途。政策实施后，政府共接获248宗整幢工厦重建或改装的申请，已批准151幢，使工厦空置率下降，释放工厦楼面面积作非工业用途。

虽然近年有声音指活化工厦让大商家继续得益，小租户再捱贵租，但澳门政府是可以参考之余，亦要作出改善。例如将政府名下的工厦与企业合作，由企业投资重建，而收益亦由企业所得，但政府需设定合理租金收益，避免出现租金狂升的情况，保障中小企能在健康的租金环境下发展。同时亦要制定防炒卖政策，否则工厦活化后租金大幅调升，只会再度浪费工厦空间，如政府政策得宜，澳门市场有更多创业选择，工厦业主亦有合理回报，同时亦可解决现时在工厦经营非工业生意的商铺「非法营运」，可谓一举三得。